Wenn Alfred Jutt an die US-Wohnungen in Bamberg denkt, dann kommt er ins Schwärmen: "Eine wunderschöne Anlage ist das. Da könnte man in Bamberg viel machen, was für Nomalbürger bezahlbar wäre." Jutt zweifelt nicht, dass selbst 700 Eigentums- und Mietwohnungen unterzubringen wären - wenn sie denn entsprechend günstig wären.

Der 65-Jährige ist Projektentwickler der Unternehmensgruppe Schaible in Rastatt. Sie hat sich auf die Herstellung von bezahlbarem Wohnraum spezialisiert. Wie das auch in Deutschland geht, hat Schaible in den Konversionsstädten Baden-Baden, Büdingen bei Hanau und zuletzt in Bad Kissingen unter Beweis gestellt. Insgesamt 380 Wohnungen wurden in den letzten Jahren von der Gruppe revitalisiert, viele davon unter der Kostenmarke von 1500 Euro pro Quadratmeter.


Kissingens OB freut sich

Beispiel Bad Kissingen, wo Schaible von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) 2011 vier ehemalige US-Wohnblöcke in der Pfalz- und der Schurzsstraße erworben hat, die denen in Bamberg stark ähneln. Mittlerweile sind die letzten von ihnen bezogen. Als Mietwohnungen für unter fünf Euro und als Eigentumswohnungen für 1000 bis 1100 Euro pro Quadratmeter füllten sie aus Sicht der Anbieter eine Marktlücke. Auch OB Kay Blankenburg (SPD) war voll des Lobes.

In Bamberg ist man noch nicht so weit. Hier peilte Stadtbau-Geschäftsführer Veit Bergmann für die Sanierung der 102 Pines-Wohnungen vor einigen Wochen noch die Ziellinie von 2000 Euro pro Quadratmeter. Heute ist es fraglich, ob sich dieser Preis halten lässt - angesichts der vermuteten großen Sanierungsaufgaben.

Was kann man in Bad Kissin gen, was in Bamberg offenbar große Schwierigkeiten bereitet? Projektentwickler Jutt, der sich die Warner-Barracks schon angesehen hat, legt Wert auf die Feststellung, dass die Wohnungen in der Kurstadt komplett saniert waren. Die Putze wurden abgeschliffen, Balkone angebaut, energetische Dämmung angebracht, Heizungssysteme erneuert. Teils erhielten die Wohnungen auch einen neuen Zuschnitt.


Man braucht die nötige professionelle Erfahrung

Gibt es ein Geheimnis, wie man mit den ehemaligen US-Immobilien günstigen Wohnraum schaffen kann? "Es ist wichtig, dass die Bima einen günstigen Preis anbietet", sagt Jutt. Und man braucht die nötige professionelle Erfahrung, um bei der Sanierung Notwendiges von Überflüssigem zu unterscheiden. Beispiel die mit dem umstrittenen PAK-Klebern behafteten Böden. Sie hat Schaible in Bad Kissingen in den Wohnungen belassen und statt eines aufwändigen Abbruchs nur abgedichtet - auch aus Überzeugung. "Das mit den PAK-Klebern wird heute vielfach nicht mehr so dramatisch gesehen. Zudem: Die alten Parkettböden sind hochwertiger als vieles, was heute eingebaut wird", sagt Jutt.

Selbst, wenn man der Meinung ist, dass die Parkettböden entfernt werden sollen, wie es für Bambergs Pines-Siedlung als sicher gilt, muss dies nicht bedeuten, dass die Wohnungen unbezahlbar werden, wie ein Blick nach Hanau zeigt. In der 90.000-Einwohner-Stadt am Rande des Ballungsraums Frankfurt wechselten in den vergangenen Jahren viele hundert Kasernenwohnungen den Eigentümer, die über die gleichen Grundrisse und Ausstattungen wie die in Bamberg verfügen.

Gute Erfahrungen hat man etwa in der Cardwell-Kaserne in Hanau gemacht. Dafür wurden sämtliche Parkettböden ersetzt, die Bäder vergrößert, Balkone angebaut. "Das sind sehr gut renovierte Wohnungen und dennoch sind sie nicht zu teuer", sagt der zuständige Projektentwickler eines Bauträgers. Dieser hat sich auf die Revitalisierung von US-Wohnungen spezialisiert - ein wirtschaftlich erfolgreiches Geschäftsfeld. Die letzten Einheiten wurden nach senien Angaben Ende 2014 verkauft. Eine 87-Quadratmeter-Wohnung kostete 140.000, eine 107-Quadratmeter-Wohnung rund 170.000 Euro, also zwischen 1400 und 1600 Euro pro Quadratmeter.


Auf der Suche nach Schadstoffen

In Bamberg kosten sanierte Wohnungen deutlich mehr. Stadtbau-Geschäftsführer Veit Bergmann verfolgt nach wie vor das Ziel, möglichst 2016 die ersten Kasernenwohnungen zur Miete anzubieten. Doch bis dahin ist noch viel zu tun. Das beginnt bei den Schadstoffuntersuchungen, die nun auf alle Wohnungen ausgedehnt wurden. Um die DDT-Belastung etwa der Putze zu überprüfen, nehmen die Gutachter mittlerweile auch Stichproben von den Fensterlaibungen, weil man hier mehr Rückstände vermutet.


Risiken stecken im Detail

Das Problem dabei: Sollte sich herausstellen, dass sämtliche Böden, Putze, Elektro- und Heizleitungen erneuert werden müssen, - "wie weit ist man dann noch von einer Komplettsanierung weg, also dem teueren Rückbau auf den Rohbau?", fragt Bergmann.

Und es gibt noch andere Gründe, die das Ergebnis der Konversion in Bamberg als unsicher erscheinen lassen. Die Erschließungskosten der bislang autarken Kasernengebäude sind ebenso ungeklärt wie der Verkaufspreis der Bima, dessen Grundlagen die Gutachter derzeit erarbeiten.

Gerade hier stecken die Risiken im Detail. Denn die so genannte Ertragswertermittlung beruht auf einem komplizierten Kostenabzugsverfahren. Einfach ausgedrückt: Je höher der geplante Sanierungsaufwand für die Wohnungen, etwa durch Barrierefreiheit oder den Ausbau der Dachgeschosse für Penthaus-Wohnungen, desto niedriger ist der Preis, den die Stadt bezahlen muss. Und umso teurer werden die Wohnungen.