von unserem Redaktionsmitglied Jochen Nützel

Kulmbach — Fast drei Jahre Suche haben Stefan und Elena Hofer (Namen geändert) hinter sich. Nach der Geburt ihrer Tochter Annalena wird es eng in der Drei-Zimmer-Wohnung in Burghaig. Nicht mal 70 Quadratmeter, Kinder- und Schlafzimmer in einem. Dazu nur ein Auto-Stellplatz, ohne Dach. Da beide berufstätig sind, bedeutet die Parkplatzsuche für den Zweitwagen ein häufig lästiges Rangieren. So fassen die beiden 30-Jährigen Anfang 2012 den Entschluss: Umzug ins Eigenheim. Wohnung oder Haus? Sie wollen nichts ausschließen.
Viele Begegnungen mit Maklern, Eigentümern und rund 25 Begehungen in Häusern und Eigentumswohnungen später wissen die jungen Eheleute: Wohneigentum in Kulmbach zu finden, das ist bisweilen die Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Elena Hofer rollt mit den Augen, als sie das Unterfangen Revue passieren lässt: "Wir haben Zeitungensanzeigen studiert, Internetportale durchforstet und uns diverse Exposés unserer Hausbank schicken lassen. Makler hatten wir zunächst auch ins Boot geholt, aber davon wieder Abstand genommen wegen der stolzen Zusatzkosten für die Vermittlungsprovision."
Die Beratung durch die Spezialisten, sagt die Kulmbacherin, war zwar nicht schlecht, "aber die Angebote entsprachen nicht unseren Vorstellungen: entweder viel zu teuer oder in einem viel zu schlechten Zustand zu bisweilen utopischen Preisen".

Nachfrage groß, Angebot knapp

Stefan Hofer sagt es deutlicher: "Es wurde uns bisweilen richtiger Schrott angeboten." Allerdings haben die Hofers schnell gemerkt, was auch Makler Florian Naumann bestätigt: "Die Nachfrage gerade nach gebrauchten Häusern oder Eigentumswohnungen in Kulmbach ist groß, das Angebot hingegen relativ knapp." Der Prokurist bei der Kulmbacher Jöna GmbH kennt die begehrten Lagen in der Stadt, etwa Weiher oder Ziegelhütten. "Dort derzeit ein Eigenwohnheim zum gewünschten Preis von nicht mehr als einer Viertelmillion zu bekommen, das nicht in renovierungs bedürftigem Zustand ist, ist eine schwierige Angelegenheit."

150 Angebote im Internet

Ein großes Internet-Immobilienportal verzeichnet aktuell etwa 150 Angebote. Wer nach Häusern oder Wohnungen mit mittelgroßem Grundstück bis etwa 1200 Quadratmetern und zwischen 150 000 und 300 000 Euro sucht - laut Naumann "die von Interessenten am häufigsten genannte Preisspanne" -, der wird seltener fündig.
Zudem beobachte Naumann bei seinen Kunden, dass das Thema Energieeffizienz einen immer höheren Stellenwert einnehme. Mäßige Daten im Energieausweis für ein Haus seien mittlerweile zum echten Ausschlusskriterium geworden. "Das bereitet natürlich auch den Besitzern von Gebäuden aus den 1960ern und 1970er Jahren Kopfzerbrechen. Die Energie bilanz für Immobilien aus dieser Zeit ist ohne Maßnahmen bei Dämmung oder Heizungserneuerung schlicht und ergreifend für viele Interessenten abschreckend, weil sie wissen, was wiederum an Folgekosten noch auf sie zukommt."
Das haben auch Stefan und Elena Hofer immer wieder erlebt. "Siedlungshäuser haben ja eine durchaus begehrte Lage, sind aber technisch häufiger in schlechtem Zustand", sagt der Familienvater. Andererseits stelle sich das Preis-Leistungsverhältnis bei Eigentumswohnungen nach seinen Erfahrungen noch miserabler dar. "In der Tilsiter Straße werden jetzt Flüchtlingshäuser kernsaniert und als Eigentumswohnungen angeboten." Der Kulmbacher holt hörbar Luft: "Das Angebot lautet: 100 Quadratmeter Wohnfläche, kein Garten, keine Garage - und das für 300 000 Euro!"
Das Paar hat sich den Spaß gemacht und diese Preise mit einer Stadt wie Nürnberg verglichen, wo Elena Hofer einige Jahre lang arbeitete. Ihr Fazit: "Dort wären wir nicht viel teurer weggekommen - und das bei den deutlichen Unterschieden allein bei Infrastruktur und dem kulturellen Angebot. Und für den Preis kann man ja gleich selber bauen."

Bauträger offenbar überlastet

Auch das haben die Hofers ins Kalkül gezogen. Ein Grundstück hatten die Eheleute schon fest ins Visier gefasst und sich dann auf die Suche nach einem Bauträger gemacht. Das Ergebnis: ernüchternd. "Wir haben mehrere Firmen und Architekten angeschrieben", sagt Elene Hofer. "Einige haben nicht mal geantwortet, bei anderen wurden uns Fertigstellungstermine im Jahr 2016 oder 2017 genannt und als Begründung dafür: zu viel Aufträge und zu wenig Personal."

"Mehr Bauland vonnöten"

Makler Florian Naumann hat angeblich fehlendes Bauland als weiteren Nachteil ausgemacht. "Kulmbach bräuchte mehr Baugebiete - und zwar zu bezahlbaren Preisen. Wir reden hier von etwa 80 bis 120 Euro pro Quadratmeter." Bei neu erstellten Eigentumswohnungen liege der Quadratmeterpreis bei 2200 bis 2500 Euro, bei Bestandsobjekten um die 1300 Euro.
Die Hofers sind vor einigen Wochen doch noch fündig geworden: eine Doppelhaushälfte, nur einen Backsteinwurf entfernt von ihrer Noch-Mietswohnung. Das etwa 15 Jahre alte Haus mit 120 Quadratmetern hat kaum Macken und liegt dazu mit unter 200 000 Euro im Budget der Eheleute. "Die Bank hat das Angebot verschickt. Nach einer Stunde haben wir per Mail Interesse bekundet - da waren wir aber schon Nummer 5 in der Warteliste." Schließlich hat ein solides Finanzierungskonzept den Ausschlag gegeben - und ein guter persönlicher Eindruck bei der Besichtigung. "Auch das ist ein nicht zu unterschätzender Aspekt", sagt Stefan Hofer: "Wer sein Haus verkaufen will, achtet natürlich auf einen guten Preis für sich. Aber manchen ist es bei allen Gedanken an den Erlös auch nicht ganz egal, wer ih nen in die vier Wände nachfolgt."