Eine kalte Wohnung oder eine nicht gut funktionierende Heizung ist ein Mietmangel. Schafft es der Vermieter nicht, innerhalb einer kurzen Frist, die Heizung wieder instand zu setzen, haben Mieter das Recht, ihre Miete zu mindern. Aber: Wie lange musst du eine kalte Wohnung ertragen? Wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt und wie hoch darf diese sein?

Wann müssen Vermieter heizen und mit welchen Temperaturen?

Fast alles ist in Deutschland geregelt, aber eins nicht: der Start und das Ende der Heizperiode. Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Zeitraum für den Betrieb von Heizungen. Trotzdem hat sich mittlerweile eine Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April etabliert. Während dieser Zeit haben Mieter Anspruch darauf, dass die Heizanlage läuft, sodass die Raumtemperatur 20 Grad bis 22 Grad Celsius erreicht. Nachts darf der Vermieter die Anlage drosseln. Es muss aber immer eine Temperatur von 18 Grad in den Räumen sein.

Die Raumtemperatur sollte laut Umweltbundesamt im Wohnbereich möglichst nicht mehr als 20 Grad Celsius betragen, sofern die Temperatur als behaglich empfunden wird. Jedes Grad weniger spart Heizenergie. Die Empfehlung für andere Räume: in der Küche 18 Grad Celsius, im Schlafzimmer 17 Grad Celsius. Entscheidend ist in allen Fällen die individuelle Behaglichkeitstemperatur. Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen 08.00 und 21.00 Uhr ausreichen soll, sind unwirksam. Es gibt Urteile im Mietrecht zur Heizungstemperatur. So hat beispielsweise das Landgericht Berlin entschieden, dass in der Zeit zwischen 06.00 und 23.00 Uhr in der Wohnung mindestens eine Temperatur von 20 Grad Celsius sein muss (LG Berlin vom 26.5.1998, Az.: 64 S 266/97).

Sinken die Temperaturen durch den Heizungsausfall unter 18 Grad, ist der Vermieter verpflichtet, sofort zu handeln. Eine Zimmertemperatur unter 16 Grad Celsius gilt als gesundheitsgefährdend. Der Heizungsausfall oder eine defekte Anlage sind vom Mieter unverzüglich – und am besten durch eine schriftliche Mängelanzeige – dem Vermieter zu melden. "Der Vermieter muss unverzüglich reagieren und gegebenenfalls auch eine Fachfirma einschalten", erklärt Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht beim Deutschen Anwaltverein, gegenüber Immowelt. Er ist für die Reparatur zuständig und muss die Kosten übernehmen.

Ist der Vermieter verpflichtet, die Heizung zu reparieren?

Ja, in jedem Fall. Der Heizungsdefekt ist ein Mietmangel (§ 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch), den es schnellstmöglich zu beheben gilt. Selbst wenn es schwierig ist, Handwerker zu finden. Der Vermieter muss alles daran setzen, eine ausgefallene oder defekte Heizung ans Laufen zu bringen. Auch wenn der Vermieter gar nichts für den Ausfall der Heizung kann und sich sofort um Handwerker bemüht, muss er akzeptieren, dass Mieter in der Zeit, in der die Wohnung kalt ist, weniger Miete zahlen.

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Viele Mieter sind unsicher, ob sie auf Rechnung des Vermieters einen Handwerker eigenständig beauftragen dürfen. Grundsätzlich gilt: Wer die Musik bestellt, muss sie auch bezahlen. Deshalb ist es besser, wenn Mieter mit dem Vermieter klären, wer den Handwerker beauftragt. Mieter machen also beim Vermieter oder dessen Verwalter einen Heizungsschaden geltend und setzt eine angemessene Frist (vier Tage).

Nur in Notfällen (Bürgerliches Gesetzbuch, § 536a) dürfen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters handeln. Und zwar dann, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Und zweitens: Wenn eine umgehende Beseitigung des Mangels notwendig ist. Ein Notfall liegt dann vor, wenn die Gesundheit der Bewohner in Gefahr ist oder in der Wohnung selbst größere Schäden drohen. Beispiel: Wenn Wasser nach einem Rohrbruch die Wohnung flutet, ist sofortiges Handeln nötig. Ist der Vermieter oder Verwalter nicht erreichbar (etwa an Feiertagen oder am Wochenende), kannst du den Sanitär-Notdienst direkt beauftragen. Die Rechnung muss dann der Vermieter übernehmen.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, eine defekte Heizung zu reparieren?

Der Vermieter muss unverzüglich reagieren. In der Regel heißt das, dass er den Mietmangel (§ 536 BGB), also die defekte oder unzureichend laufende Heizung, innerhalb von drei bis vier Tagen beseitigen lassen muss. Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beheben oder rührt er sich nicht, können Mieter auf Mängelbeseitigung klagen. Das sind die Voraussetzungen für eine Instandsetzungsklage gegen den Vermieter der Mietwohnung:

  • Der Mieter oder die Mieterin sollte nachweisen, dass der Vermieter das Schreiben zur geforderten Mängelbeseitigung erhalten hat (die Internetseite Pro-Mietrecht informiert über den sicheren Versand für Schreiben, Briefe)
  • Dem Vermieter oder der Vermieterin muss eine ausreichend bemessene Frist für die Behebung des Mangels zur Verfügung stehen. Es gibt keine gesetzliche Frist für eine dringende Mängelbeseitigung – es hat sich aber herausgebildet, dass 3–4 Tage angemessen sind. Ist die Reparatur nicht besonders dringlich (Heizungsinstandsetzung im Sommer) und mit mittlerem Aufwand verbunden, sollten dem Vermieter zur Beseitigung vierzehn Tage zur Verfügung stehen.
  • Ist nach der Frist nichts geschehen und keine Mängelbeseitigung erfolgt, dann befindet sich der Vermieter in Verzug. Eine Klage auf Instandsetzung gegen den Vermieter ist in diesem Fall beim Amtsgericht möglich.
  • Bei erheblichen Mängeln kann auch eine Mietminderung in Betracht kommen.

Eine Ausnahme ist die Kleinreparaturklausel: Der Mieter muss eine Heizungs-Reparatur selbst zahlen, wenn der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält. Wirksam ist die Klausel nur, wenn eine Obergrenze für einzelne Kleinreparaturen genannt ist (100 Euro bis 120 Euro) und eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres (maximal 8 % der Jahresmiete).

Was kannst du tun, wenn der Vermieter die Heizung nicht repariert?

Hast du dem Vermieter mitgeteilt, dass die Heizung nicht funktioniert, solltest du ihm eine Frist setzen, bis wann der Defekt behoben oder zumindest ein Fachbetrieb mit der Reparatur beauftragt sein muss. Das Experten-Team von Immowelt rät zur Schriftform. Verstreicht diese Frist, kannst du selbst einen Fachbetrieb beauftragen (Ersatzvornahme). Die Miete ist auf jeden Fall unter ausdrücklichem Vorbehalt weiterzuzahlen. Das Recht zur Mietminderung für die Zeit, während die Heizung nicht läuft, bleibt davon unberührt.

Es gibt jedoch drei Fallstricke: Erstens hat nicht jeder Heizungsinstallateur Zugang zu der Heizungsanlage. In einigen Gebäuden wird ein spezieller Schlüssel benötigt, der nur dem Vermieter oder der Hausverwaltung vorliegt. Zweitens weißt du nicht, ob der Vermieter in der Zwischenzeit selbst den Handwerker mit der Reparatur beauftragt hat. In diesem Fall der Doppelbeauftragung musst du den Fachbetrieb selbst bezahlen. Das gilt übrigens – und drittens – auch dann, wenn der Vermieter die von dir angesetzte Frist für nicht ausreichend hält. Hat alles geklappt, kannst du dem Vermieter die Reparaturkosten in Rechnung stellen. Begleicht er diese nicht, kannst du sie mit der nächsten Mietzahlung verrechnen.

Die Heizungsfirma Thermondo hält einen praktischen Ratgeber bereit, der vor allem auf die möglichen technischen Ursachen von defekten Heizungen eingeht. Besonders hilfreich ist die Checkliste für eine kaputte Heizung. Trotzdem ist es meist keine gute Idee, wenn du die Heizung selbst reparieren willst.    

Warum sollte die Heizung schnellstmöglich repariert werden?

Thermondo weist darauf hin, dass sobald die Räume auskühlen und kein warmes Heizungswasser mehr durch die Rohre fließt, die Gefahr besteht, dass das Wasser gefriert und die Rohre dadurch Schaden nehmen. Außerdem: Kühlen die Räume zu stark aus, erhöht sich ebenfalls das Schimmelrisiko. "Menschen sondern durch Atmen und Schwitzen Feuchtigkeit ab, und zwar bis zu einem Eimer Wasser am Tag", erläutert Dr. Ursula Marschall, leitende Medizinerin bei der BARMER-Krankenkasse. Eine kalte Wohnung ist immer eine Belastung für die Gesundheit.

Die Heizung komplett auszuschalten, ist keine gute Idee. "Niemand braucht in den Räumen im Winter 26 Grad Celsius. Das ist viel zu warm. Besonders in den Schlafräumen. Doch zu kalt sollten die Räume auch nicht sein. Denn das kann Folgen für die Gesundheit haben", betont Dr. Ursula Marschall. Medizinisch sei es überhaupt kein Problem, wenn die Räume etwas kühler sind. Schließlich könne man sich etwas wärmer anziehen und sich häufiger bewegen. "Ein Pulli mehr, dicke Socken oder kuschelige Hausschuhe können Wunder wirken. Die meisten frieren mit diesen Hilfsmitteln schon nicht mehr ganz so sehr", sagt die Medizinerin. 

Trotzdem: Eine Heizpflicht besteht für Mieter nicht. Mieter müssen mit der Mietsache sorgfältig umgehen (Obhutspflicht) und Schäden vermeiden. Zum Beispiel Schimmel, der durch niedrige Temperaturen in der Wohnung entsteht. Ist das Heizverhalten der Mieter Grund für Feuchtigkeit und Schimmelbildung, kann es sein, dass du auf den Kosten sitzen bleibst. Wenn es ganz schlimm kommt, gibt es eine fristlose Kündigung. Deshalb: Nicht zu heizen, ist keine gute Idee. 

Ist eine Mietminderung möglich?

Weil ein Heizungsausfall im Winter ein gravierender Mangel ist, ist durchaus eine Mietminderung möglich. So hat das Landgericht Berlin beispielsweise entschieden, dass eine Mietminderung von 70 % der Nettokaltmiete gerechtfertigt ist (LG Berlin vom 29.7.2002, Az.: 61 S 37/02), wenn die Heizungsanlage während der Heizperiode im Winter ausfällt. In die gleiche Richtung urteilte das Amtsgericht Görlitz (AG Görlitz vom 15.05.1997, Az.: 3 C 1347/96). Führt ein Mangel der Heizungsanlage dazu, dass die Räume nur 14 bis 15 Grad Celsius warm sind, dann rechtfertigt das in den Wintermonaten eine Mietminderung von 70 %. Kommt es zu einem Total-Ausfall der Gasversorgung und besteht deswegen nicht die Möglichkeit zu heizen, warmes Wasser zu erhalten und zu kochen, so rechtfertigt dies eine Mietminderung in den Wintermonaten von 85 % und in den Sommermonaten von 60 %. Das hat das Amtsgericht Nürnberg (AG Nürnberg vom 22.3.2017, Az.: 16 C 127/16) entschieden.

Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 % möglich, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB). Dafür muss es in der Wohnung aber sehr kalt sein. Kannst du die Wohnung auf bis zu 18 Grad Celsius heizen, ist eine Mietminderung von bis zu 20 % möglich. Als Richtwerte nennt Rechtsanwalt Thomas Hannemann gegenüber Immowelt folgende Werte:

  • Zimmertemperatur bis 15 Grad: bis zu 40 %,
  • bei Temperaturen zwischen 16 und 18 Grad: 20 %,
  • bei komplettem Heizungsausfall und Temperaturen von etwa unter 10 Grad: bis zu 100 %.

Eine komplette Einstellung der Miete geht aber nur dann, "wenn die Wohnung durch eisige Temperaturen praktisch unbewohnbar wird", berichtet Anwalt Hannemann. Der Ausfall der Warmwasserversorgung ist laut Deutschem Mieterbund (DMB) ebenfalls ein Wohnungsmangel, der vom Vermieter zu beseitigen ist und den der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gleiche gilt bei einer mangelhaften Warmwasserversorgung. Das heißt, wenn die Mindestwarmwassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius nicht erreicht wird.

Hast du Anspruch auf eine bestimmte Heizung?

Wenn du aufgrund der schlecht laufenden oder defekten Heizung deine Miete mindern willst, ist es sinnvoll dies vorher dem Vermieter schriftlich anzukündigen. Außerdem ist zu empfehlen, ein Schadensprotokoll anzulegen und eine Mängelanzeige zu verfassen. Dazu der Tipp von ImmoScout24: Die Mietminderung nicht zu hoch ansetzen. Wer die Miete zu stark mindert, geht das Risiko einer Kündigung ein. Daher ist es sinnvoll, zunächst unter Vorbehalt weiter die volle Miete zu zahlen und auf eine sehr schnelle Lösung zu warten.

Kann der Mieter die neue Anlage mitbestimmen, wenn die Heizung ausgetauscht wird? Mieter haben grundsätzlich keinen Anspruch auf eine bestimmte Heizungs- und Energieform. Dies hat das Landgericht Stralsund (LG Stralsund vom 25.9.2023, Az.: 8 T 94/23) entschieden. Im Mai 2023 wurde in einer Wohnung in Vorpommern die defekte Heizung ausgebaut. Eine Erklärung dazu, ob und wann diese wieder eingebaut bzw. eine Ersatzanlage installiert werden würde, erfolgte nicht. Erst einige Monate später beantragten die Mieter mittels einstweiliger Verfügung den Einbau einer Gasetagenheizung.

Die Vermieter hielten den Antrag für unbegründet. Der Vermieter müsse gemäß § 535 Abs. 1 BGB lediglich in geeigneter, ihm überlassener Weise die Beheizung der Wohnung sicherstellen. Besteht keine besondere Vereinbarungen zwischen den Parteien, habe der Mieter weder einen Anspruch auf eine bestimmte Heizungsform noch auf die Nutzung einer bestimmten Energieform.

Fazit: Defekte Heizung - Mieter sind nicht rechtlos

Klar, wenn mitten im kalten Winter die Heizung streikt, ist das nicht schön. Der Vermieter hat hoffentlich das gleiche Interesse wie der Mieter: Es muss möglichst schnell gelingen, die Wohnung wieder warm zu bekommen. Angesichts der vielen fehlenden Anlagenmechaniker der Sanitär-Heizungs- und Klimatechnik ist es für den Vermieter nicht leicht, den passenden Handwerker zu beschaffen. Rechtlich gibt es einige Möglichkeiten, die den Mietern helfen, beim Vermieter Druck aufzubauen. Die Mietminderung ist sicherlich das wirksamste Mittel. Am besten ist es aber, wenn du auf Kommunikation setzt. Denn Vermieter, denen alles egal ist und am liebsten die Mieter aus der Wohnung heraus ekeln, sind in der Regel in der Minderheit.


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