So sehen Vermieter-Alpträume aus: In der Wohnung türmen sich Sperrmüll, Gerümpel, Müll und Jahrgänge alter Zeitschriften bis zur Decke. Aber darf der Immobilien-Eigentümer den Mieter in diesem Fall vor die Tür setzen? Die Rechtsprechung dazu ist nicht eindeutig.

Trödelhändler darf seine Sachen in der Wohnung abstellen

Wenn ein Mieter eine Menge Gerümpel ansammelt, dann reicht das alleine noch nicht für eine fristlose Kündigung. Erst beim Vorliegen einer erheblichen Belästigung der Nachbarn oder bei einer konkreten Gefährdungslage ist das möglich.

Der Mieter eines Hauses hatte früher einen Handel mit Trödel betrieben. Überreste davon bewahrte er in Kartons auf dem Dachboden und im Keller auf. Auf der Treppe und vor dem Eingangsbereich fanden sich ebenfalls diverse Gegenstände. Der Eigentümer kündigte dem Mieter deswegen. Begründung: Der Zugang zum Haus sei durch die Ansammlung von Gerümpel erschwert. Insgesamt liege ein vertragswidriger Gebrauch des Objekts vor, schließlich sehe der Vertrag eine Nutzung zu Wohnzwecken vor.

Das Amtsgericht (AG) in Gießen (Urteil vom 19.1.2021, Az.: 39 C 114/20) sah aber keinen Anlass für die Kündigung. Es stehe "den Beklagten frei, im Rahmen des Mietverhältnisses das angemietete Mietobjekt zu nutzen und hierbei auch Gegenstände und Kartons im Mietobjekt abzustellen", hieß es in der schriftlichen Urteilsbegründung. Anders sei es nur, wenn eine substanzielle Schädigung der Immobilie vorliege oder eine Gefahrensituation entstehe.

Übermäßiger Müll ist Kündigungsgrund

Komplett anders bewerte das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth einen ähnlichen Fall. Das LG entschied (Beschluss vom 23.2.2017, Az.: 7 S 7084/16), dass zu viel Müll und Gerümpel in der Wohnung eine außerordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigt.

Das Gericht war der Ansicht, dass der Beklagte dadurch die Wohnung übermäßig mit Müll und Gegenständen überfrachtet habe. Wärme gab es lediglich in der Küche durch einen Radiator. Insgesamt habe der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt und deshalb sei es zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnung gekommen.

Nach Auffassung des Landgerichts waren die Vermieter in diesem Fall sogar berechtigt, die Wohnung außerordentlich zu kündigen, weil sie den Beklagten mehrfach abgemahnt hatten. Angesichts des Zustandes der Wohnung sei es den Vermietern nicht zumutbar, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten.

Schuhe im Treppenhaus: erlaubt oder verboten?

Ein beliebter Streitpunkt zwischen Vermieter*in und Mieter*in ist das Treppenhaus. Im Mietrecht sind Hausflure als Gemeinschaftsräume ausgewiesen. Diese sind von allen Mieter*innen nutzbar, solange die Belange der Nachbarn nicht beeinträchtigt sind. Gegen eine kurzfristige Unterbringung von Schuhen im Hausflur – etwa bei Regen oder Schnee – können Vermieter*innen nichts machen. Nach einem Beschluss des Amtsgerichts (AG) Lünen ist eine Regelung, welche das Abstellen von Schuhwerk im Treppenhaus generell verbietet, unzulässig (AG Lünen, 7.9.2001, Az.: 22 II 264/00).

Auch eine Fußmatte stellt keine Beeinträchtigung dar, selbst dann nicht, wenn auf dieser vorübergehend ein Paar Straßenschuhe abgestellt sind. Stehen diese Schuhe jedoch so, dass Mitbewohner*innen über sie stolpern könnten, dann sind sie eine mögliche Gefahrenquelle und müssen in die Wohnung.

Manche Mieter*innen nutzen den Hausflur nicht nur zur vorübergehenden Unterbringung ihres Schuhwerks, sondern stellen gleich ganze Schuhschränke beziehungsweise Regale zur Aufbewahrung auf. Schränke, die weder jemanden stören noch Rettungswege versperren, und die bereits jahrelang im Hausflur stehen, sind zulässig. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn der Vermieter von seiner Existenz wusste und sie duldete, so das AG Köln (AG Köln, 15.2.2001, Az.: 222 C 426/00). Ein*e Vermieter*in hat dafür Sorge zu tragen, dass alle Hausbewohner*innen problemlos und ohne Gefahren das Treppenhaus nutzen kann. Möbelstücke, Kinderwagen, Getränkekisten, Müllsäcke etc. können dies aber beeinträchtigen, dann müssen sie verschwinden.

Balkon als Abstellkammer kann das Erscheinungsbild stören

Der Balkon gehört zur Wohnung, da kannst du machen, was du willst? Ganz so einfach ist das nicht, wie Anja Franz vom Mieterverein München im Bayerischen Rundfunk erklärt. "Grundsätzlich darf ich den Vorgarten, den Balkon, den Garten, die Garage, die ich ja mitgemietet habe, so nutzen wie ich es will." Die Grenze sei da, wo Nachbarn sich gestört fühlen oder wenn von dem, was auf den Flächen lagere, eine Gefahr ausgehe.

Ist der Balkon eine Abstellkammer, dürfe der Vermieter nur etwas sagen, wenn das äußere Erscheinungsbild gestört sei. In diesem Fall könne der Vermieter darauf bestehen, den Balkon aufzuräumen. "Wenn das dann nicht passiert, muss der Vermieter abmahnen und erst dann kann er kündigen." Ob das tatsächlich aber ein Kündigungsgrund ist, sei aber umstritten, erklärt Franz.

Wo genau sind die Grenzen, für Fahrräder, Bierkästen, Kühlschränke und Schuhe? Gefahrenvermeidung und Erscheinungsbild seien hier die Stichworte. An sich gehe von einem Kühlschrank keine Gefahr aus, so Franz, wenn auf dem Balkon ein Stromanschluss sei. "Es kommt auf die Größe an und ob das äußere Erscheinungsbild gestört ist." Natürlich sei es kein Problem einen Bierkasten auf einen Balkon zu stellen, davon gehe keine Gefahr aus und er störe nicht. "Ich kann auch Schuhe rausstellen. Aber alles in Maßen und nicht als Abstellkammer nutzen." 

Fazit

Das Ordnungsempfinden der Vermieter*innen stimmt nicht immer mit dem der Mieter*innen überein. Daraus ergeben sich Konflikte. Bei Richter*innen ist das aber genauso. Vermeintliche Unordnung, Müll und Gerümpel alleine reichen den Gerichten in der Regel nicht für eine Wohnungskündigung. Manchmal aber schon, wenn die Richtenden die Ordnungsvorstellungen der Vermietenden teilen. Es kommt also auf den Einzelfall an – wie so oft in der Juristerei.