• Was ist überhaupt eine Eigenbedarfskündigung?
  • Was können die Gründe für Eigenbedarf sein?
  • Welche Kündigungsfrist ist zu beachten?
  • Was muss ein Kündigungsschreiben enthalten?
  • Wann ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Rund 80.000 Mieter erhalten jedes Jahr eine Eigenbedarfskündigung, schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB). Damit ist der Eigenbedarf Kündigungsgrund Nummer eins. Besonders betroffen sind Menschen in Ballungsräumen. Denn hier ist das Angebot an Wohnungen knapp und die Nachfrage groß. Wie funktioniert eine Eigenbedarfskündigung?

Was ist überhaupt eine Eigenbedarfskündigung?

Das ist eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Eigentümer der Wohnung. Nach dem Gesetz darf ein Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt" (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Deshalb ist zu klären: Wer soll in die Wohnung einziehen? Warum braucht diese Person sie so dringend? Das sollte der Vermieter seinem Mieter im Kündigungsschreiben ausführlich erläutern.

Ist dein Vermieter eine juristische Person, eine Aktiengesellschaft, eine Kommanditgesellschaft oder eine GmbH, dann bist du auf der sicheren Seite. Solche Vermieter dürfen nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 113/06).

Was können die Gründe für Eigenbedarf sein?

Es gibt zwei Möglichkeiten, um den Eigenbedarf zu begründen: Entweder braucht der Eigentümer die Wohnung selbst. Oder er vermietet sie an nahe Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts. Das sind:

  • Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
  • Geschwister (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az.: VIII ZR 276/02)
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az.: VIII ZR 159/09)
  • Für Personen außerhalb der Familie darf dein Vermieter kündigen, weil zum Beispiel die Schwiegereltern, Haushaltshilfen, Pflegepersonal oder ein Hausmeister einziehen sollen.

Wichtig: Für entfernte Verwandte darf der Vermieter keinen Eigenbedarf anmelden. Es sei denn, er kann eine enge Beziehung zu diesen Personen nachweisen (BGH vom 3.3.2009, Az.: VIII ZR 247/08). Aber: Auch getrennt lebende oder geschiedene Ehegatten gehören mietrechtlich derselben Familie an. Ein Vermieter darf also auch für seinen Ex-Ehepartner Eigenbedarf geltend machen. Unabhängig davon, ob die Ehegatten nur getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht wurde oder die Scheidung schon vollzogen ist. (BGH vom 2.9.2020, Az.: VIII ZR 35/19)

Welche Kündigungsfrist ist zu beachten?

Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, muss sich der Vermieter an die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen halten (§ 573 c BGB). Für die ordentliche Kündigung gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Das bedeutet: Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat:

  • Bis fünf Jahre Mietdauer: drei Monate Kündigungsfrist
  • Bis acht Jahre Mietdauer: sechs Monate Kündigungsfrist
  • Länger als acht Jahre Mietdauer: neun Monate Kündigungsfrist

Grundsätzlich gilt: Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eintreffen. Beispiel: Der Vermieter kündigt seinem Mieter am 3. Januar. Dann endet das Mietverhältnis am 31. März. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, verlängert sich die Frist bis Montag. Wichtig: Entscheidend ist der Tag, an dem der Mieter das Kündigungsschreiben erhält. Das Datum des Poststempels zählt nicht.

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Was muss ein Kündigungsschreiben enthalten?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) dem Vermieter genau vor, was im Kündigungsschreiben stehen muss. Folgende Punkte sollten enthalten sein:

  • Absender
  • Anschrift des Mieters
  • Adresse und Bezeichnung der Wohnung, die gekündigt werden soll (inklusive Stockwerk)
  • Mitteilung der fristgerechten Kündigung
  • Dein Vermieter muss konkret schreiben, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Es reicht, wenn er schreibt, seine Tochter möchte mit ihrem Freund zusammenziehen. Den Namen des Partners muss er nicht nennen (BGH, Urteil vom 30.4.2014, Az. VIII ZR 284/13).
  • Begründung des Wohnbedarfs (etwa Arbeitsplatzwechsel)
  • Aufforderung, die Wohnung zum Kündigungstermin ordnungsgemäß zu übergeben
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 BGB)

Wann ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Ein Mieter hat das Recht, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Dafür hat er zwei Monate Zeit. In folgenden Fällen haben Mieter Aussicht auf Erfolg: 

  • Der Vermieter hat die gesetzliche Kündigungsfrist nicht beachtet.
  • Im Kündigungsschreiben ist keine konkrete Person als Nachmieter benannt und der Eigenbedarf ist nicht vernünftig begründet.
  • Der Vermieter wusste bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterschrift, dass er die Wohnung in naher Zukunft aufgrund von Eigenbedarf benötigt.
  • Das Mietshaus wurde in eine Eigentumswohnanlage umgewandelt. Dadurch besteht eine Kündigungssperrfrist (je nach Standort zwischen drei und zehn Jahren).
  • Der Umzug ist für den Mieter unzumutbar, zum Beispiel weil er behindert, alt oder schwanger ist (§ 574 BGB).
  • Der Mieter ist der Meinung, die Wohnung sei für den Nachmieter ungeeignet. Beispiel: Der Vermieter möchte die Wohnung im sechsten Stock ohne Aufzug seiner 85-jährigen Mutter überlassen.
  • Der Vermieter besitzt eine weitere leerstehende Wohnung, die er für den Eigenbedarf nutzen könnte.

Gut zu wissen: Stellt der Mieter nach seinem Umzug fest, dass der Eigenbedarf des Vermieters vorgetäuscht war, – zum Beispiel, weil er die Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln möchte – kann er nachträglich Schadenersatz verlangen und auch wieder einziehen, so eine Entscheidung des Bundesgerichtshof  (BGH vom 10.6.2015, Az.: VIII ZR 99/14).