• Modernisierung berechtigt zur Mieterhöhung
  • Keine zu detaillierten Nachweise
  • Der feine Unterschied: Modernisierung und Instandsetzung

Vermietende, die eine Mietwohnung modernisieren und dafür mehr Geld von der Mietpartei verlangen, müssen ihre Kosten für die Renovierung nachweisen. Die Mietpartei muss den höheren Zins auf Plausibilität überprüfen können. Aber zu pingelig dürfen die Mietenden dabei nicht sein.

Modernisierung berechtigt zur Mieterhöhung

Hat dein*e Vermieter*in deine Wohnung modernisiert und möchte dafür mehr Geld haben, müssen die Kosten für die Renovierung nachgewiesen werden. Zu genau muss das dabei aber nicht sein, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 20.7.2022, Az.: VIII ZR 337/21 u.a.).

Als Mieter*in musst du zwar die nötigen Informationen bekommen, um die Plausibilität überprüfen zu können. Eine Aufteilung der Rechnungen nach verschiedenen Gewerken, Arbeitsabschnitten oder Einzelarbeiten, ist aber nicht notwendig, so der BGH.

Nach seiner Auffassung würden damit die Anforderungen überspannt. Es sei auch nicht ersichtlich, was das den Mietenden bringen sollte.

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Keine zu detaillierten Nachweise

Dein*e Vermieter*in muss lediglich den Betrag oder die Quote angeben, die durch reine Reparaturarbeiten entstanden sind. Diese sind herauszurechnen. Nur echte Modernisierungsmaßnahmen berechtigen dazu, diese teilweise auf die Miete umzulegen.

Von den angefallenen Modernisierungskosten darf dein*e Vermieter*in acht Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Aber nur bis zu drei Euro pro Quadratmeter (Kappungsgrenze) innerhalb von sechs Jahren.

Finanztip hat eine Beispielrechnung für eine Modernisierungsumlage erstellt:

  • Monatsmiete vor Modernisierung: 800 Euro für 100 qm (Jahresmiete 9.600 Euro)
  • Kosten der Modernisierung: 10.000 Euro
  • davon 8 Prozent: 800 Euro
  • neue Jahresmiete: 10.400 Euro
  • neue Monatsmiete (1/12): 866,67 Euro
  • tatsächliche Erhöhung um: 8,3 Prozent

Die Erhöhung wäre damit um 0,3 Prozent über der gesetzlichen Vorgabe von acht Prozent.

Der feine Unterschied: Modernisierung und Instandsetzung

Grundsätzlich gilt, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Sache der Vermietenden ist (§ 535 Abs. 1 BGB). Dort heißt es: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."

Erhaltungsmaßnahmen, vielfach Reparaturen genannt, sind in § 555a BGB geregelt. Die Vermietende reagieren damit auf Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter. Eine Mieterhöhung als Folge solcher Arbeiten ist in der Regel nicht möglich.

Klassische Fälle sind:

  • Austausch von Rohren
  • Reparaturen an der Heizung
  • Neuanstrich von alten Fassaden

Wird ein funktionstüchtiges Fenster durch ein besseres ersetzt, welches mehr Wärmeschutz bietet oder mit besserem Schallschutz isoliert, dann handelt es sich um eine Modernisierung.

Modernisierungsmaßnahmen sind anzukündigen

Anders ist die Rechtslage jedoch bei Modernisierungsmaßnahmen. Der Vermieter ist gem. § 555c Abs. 1 BGB verpflichtet, der Mietpartei eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform durch eine sog. Modernisierungsankündigung mitzuteilen.

Darin sind Angaben über Art und Umfang der geplanten Modernisierung, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung zu machen.

Sollten die erforderlichen Informationen von den Vermietenden auf mehrere Schreiben verteilt werden, beginnt die Frist grundsätzlich erst ab der letzten Information.

In § 555b BGB sind diese Merkmale maßgeblich, um als Modernisierungsmaßnahme zu gelten:

  • es muss eine bauliche Veränderung (Baumaßnahme) sein
  • es muss sich um eine Mietsache (Gebäude, Räume, Wohnungen) handeln
  • diese muss zu einer energetischen Modernisierung (gemäß Energieeinsparverordnung) führen
  • sie muss nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einsparen
  • das Klima muss dadurch nachhaltig geschützt werden oder es wird nachhaltig Endenergie eingespart
  • der Wasserverbrauch muss nachhaltig vermindert werden 
  • durch die Maßnahme muss der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht werden 
  • es muss die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
  • es liegt keine Erhaltungsmaßnahme gemäß § 555a BGB vor
  • es wird neuer Wohnraum geschaffen

Zu den Kosten zählen etwa Lohn für Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare.

Fazit

Für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter keine Kostenaufschlüsselung bis ins letzte Detail vorlegen.