Der Traum vom eigenen Häuschen oder einer Eigentumswohnung funktioniert für die meisten nur mit einer Baufinanzierung. Wenn du an diesem Punkt kein Profi bist, ist die Gefahr groß, dass du auf einen wenig kompetenten Berater triffst. Deshalb ist es ausgesprochen hilfreich, dass die Stiftung Warentest in 131 Beratungsgesprächen mit 19 Banken und Finanzdienstleistern ihre Erfahrungen ausgewertet und in einem Report aufgeschrieben hat. Wer alle Details nachlesen will, kann ihn downloaden (kostenpflichtig: 4,90 Euro). Eine Warnung spricht die Stiftung gleich vorab aus: "Viele Angebote passen nicht." Wir haben deshalb zusammengetragen, welche Punkte beim Beratungsgespräch wichtig sind.

Wie misst die Stiftung die Qualität von Beratungsgesprächen?

19 regionale und über­regionale Anbieter von Baukrediten besuchten geschulte Testpersonen. Sie ließen sich ein unverbindliches Angebot erstellen. Mithilfe von Protokoll­en und Angebots­unterlagen hat die Stiftung 131 Gespräche ausgewertet. Pro Institut gab es jeweils sieben Interviews, die in die Auswertung kamen. Bei der Hamburger Sparkasse und Sparda München waren es jeweils nur sechs. Das waren die Vorgaben für den Testfall:  Es ging um eine Immobilien-Finanzierung für ein Ehepaar – beide 28 bis 48 Jahre alt. Sie wollten eine Wohnung zur Eigennut­zung kaufen. Der Kauf­preis der Immobilie lag je nach Region zwischen 350.000 und 750.000 Euro. Rund 15 % des Kauf­preises und alle Neben­kosten lagen als Eigen­kapital vor. Vermögen gab es darüber hinaus als Tages- und Fest­geld, Aktienfonds, Staats­anleihen und durch einen Zuschuss der Eltern. Das Netto­einkommen reichte nach Abzug der gesamten Lebens­haltungs­kosten und des Hausgelds für eine Tilgung des Kredits von mindestens zwei Prozent im Jahr. Zum Beratungsgespräch legte das Ehepaar eine Liste mit allen monatlichen Einnahmen und Ausgaben vor.

Die Qualität des Angebots machte 75 % aus. Ein Bewertungskriterium war hier die Eignung für den Kunden. Stiftung Warentest prüfte, ob der Finanzierungs­vorschlag zur finanziellen Situation des Modellfalls passte. Negative Bewertungen gab es, wenn es eine Finanzierungs­lücke gab oder die Kreditbelastung nicht den finanziellen Möglich­keiten entsprach. Das Zins­änderungs­risiko für die Rest­schuld nach Ende der Zins­bindung kam ebenfalls zur Sprache. Bei den Kosten war der Maßstab der Bewertung die Differenz aus dem Effektivzins der Gesamt­finanzierung und der Rendite für Hypothekenpfand­briefe mit gleichem Tilgungs­verlauf. Je kleiner dieser Abstand, desto güns­tiger das Angebot. Negativ in die Bewertung gingen ein, wenn Teile des Eigen­kapitals oder Einkommens unberücksichtigt blieben. Flexibilität: Die Stiftung bewertete flexible Rück­zahlungs­optionen wie Sondertilgung oder Wechsel des Tilgungs­satzes.

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Das Kriterium Kunden­information machte 20 % der Bewertung aus. Bei den Kredit­bausteinen war zu prüfen, ob der Finanzierungs­vorschlag alle wichtigen Informationen zu den Krediten enthielt. Konkret: Effektivzins, die Rest­schuld zum Ende der Zins­bindung, die Lauf­zeit der Finanzierung sowie einen voll­ständigen Tilgungs­plan. Im Bereich der Gesamt­finanzierung war ebenso wichtig, ob der Kunde eine klare und voll­ständige Über­sicht über die Kosten des Immobilienkaufs, die Finanzierungs­struktur und die monatliche Gesamt­belastung erhielt. Die Begleit­umstände machten weitere 5 % der Bewertung aus. Hier waren auch die Rahmenbedingungen der Beratung wichtig. Klappte die Termin­ver­einbarung, verlief das Gespräch diskret und störungs­frei, gab es verständliche Erläuterungen und ging das Personal auf die gestellten Fragen ein.

19 Banken und Kreditvermittler im Test

Die Stiftung Warentest prüfte die Qualität der Beratung und der Kreditangebote von 19 Banken und Kreditvermittlern. Je Anbieter fanden sieben Beratungsgespräche durch unterschiedliche Personen statt. Das Ergebnis ist ernüchternd: Vier der 19 getesteten Anbieter glänzenden mit einem "gut" in den Beratungen. Beratungssieger ist die Sparda Baden-Württemberg. Dicht gefolgt von der HypoVereinsbank, Interhyp und Dr. Klein. Alle zeichnen sich durch folgende Punkte aus: passendes Finanzierungskonzept, niedrige Zinsen und übersichtliche Kundeninformationen. 

  • Der Beratungssieger
  • Sparda Baden-Württemberg
  • Qualitätsurteil: "Gut" (2,1)
  • Hypovereinsbank
  • Qualitätsurteil: "Gut" (2,3)
  • Interhyp
  • Qualitätsurteil: "Gut" (2,4)
  • Dr. Klein
  • Qualitätsurteil: "Gut" (2,5)

Außerdem gab es für weitere 14 Anbieter von Hypotheken die Note "befriedigend". Das waren: Commerzbank, Sparda West, Berliner Volksbank, PlanetHome, Berliner Sparkasse, Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam, Sparda München, Deutsche Bank, Hamburger Sparkasse, BW Bank, Sparda Berlin, Sparkasse KölnBonn, Postbank. Die Frankfurter Sparkasse musste sich mit einem schwachen "ausreichend" zufriedengeben. Die Mängel im Beratungsgespräch waren: ein nicht passender Finanzierungsvorschlag. Mal hätte der Kredit nicht gereicht, um das angepeilte Objekt zu finanzieren, mal waren die Kreditraten zu hoch und bei einigen Anbietern war das Darlehn zu teuer.

Bei diesen Fragen liegen die Berater oftmals daneben

Die Liste der Mängel, die die Stiftung Warentest bei der Beratung von Immobilienkrediten ans Tageslicht förderte, war doch länger als ursprünglich erwartet. Bei der zentralen Frage: Passt das Finanzierungskonzept zu den vorgelegten Anforderungen, überzeugten viele Berater nicht. Zu den häufigsten Fehlern zählt die Stiftung folgende sieben Punkte: 

Die Kreditsumme ist zu nied­rig: Besonders ärgerlich - ist der Betrag für den Kredit zu gering, ist eine Nach­finanzierung notwendig. In fast jedem vierten Fall fehlten 10.000 Euro Kreditsumme und dies selbst dann, wenn die Immobilienkäufer auch die letzten Reserven mobilisiert hätten. Ob und zu welchen Konditionen die Bank den zusätzlichen Kredit dann vergibt, ist unklar und ist in jedem Fall zu klären. Meistens entstehen dadurch zusätzliche Kosten.

Die Kreditsumme ist zu hoch: Ist die Kreditsumme zu hoch, ist das Darlehn teurer. Das ist unnötig und einfach nur ärgerlich. Der Zins­satz steigt durch die hohe Beleihung der Immobilie. Die Monats­rate ist dann zu hoch. Wenn die Baufinanzierung nur unter Einschränkung des Lebens­stan­dards möglich ist, wird die Finanzierung zu einer großen Belastung. In vielen Fällen scheitern dann die Darlehnsnehmenden.

Kredit ist überteuert

Der Kredit ist über­teuert: Der Rat, den günstigsten Kredit zu finden, lässt sich leicht aufschreiben. Ihn in der Praxis zu finden, ist ausgesprochen wichtig, aber nicht ganz einfach. Deshalb unbedingt ausreichende Zeit einplanen und gründlich suchen. Die Zins­belastung bei "schlechten Krediten" ist für die Kreditnehmenden oftmals um Zehn­tausende Euros zu hoch. Die Stiftung rechnet die Unterschiede, um die es geht, konkret vor: Ein 400.000 Euro Darlehn kostet bei einem Zinssatz von 3 % im Lauf von 20 Jahren 151.698 Euro Zinsen. Liegt der Zinssatz bei 4 %, kostet das Darlehn 235.484 Euro Zinsen. Eine Differenz von 83.786 Euro. Ist der Kredit zu teuer, solltest du diesen Anbieter gnadenlos aussortieren.

Die Monats­rate ist zu nied­rig oder zu hoch: Beim Punkt, leistbare monatliche Kreditrate, lagen eine Reihe von Beratern daneben. Das ist umso ärgerlicher als Einnahmen und Ausgaben genau abzuschätzen waren. In fast jedem fünften Beratungsfall lag die monatliche Belastung um 200 Euro zu hoch. 

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Die voraus­sicht­liche Gesamt­lauf­zeit ist nicht angegeben: Kreditnehmende erfahren nicht, wie lange sie ihren Kredit abzahlen müssen und ob sich die Finanzierung bis ins Renten­alter erstreckt. Die Kredit­informationen sind schlecht: Interes­sierte können das Angebot nicht prüfen und mit anderen vergleichen. Deshalb immer klar und vollständige Angaben zum Kredit verlangen. Beim Anschluss­kredit gibt es Risiken: Ein Forwarddarlehen ermöglicht es Kreditnehmenden, sich die aktuellen Hypothekenzinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern.

So bereitest du dich auf das Beratungsgespräch vor

Vor der Beratung kann es hilfreich sein, die folgende Checkliste durchzugehen: 

  • Eigenkapital: Wie viel Geld ist verfügbar? Welche weiteren Mittel sind verfügbar und wann sind diese verfügbar? 
  • Kosten: Wie viel kostet der Bau oder Kauf mit allen Nebenkosten (Renovierung oder Modernisierung)?
  • Budget: Wie viel Geld bleibt dir monatlich nach Abzug aller Kosten monatlich für die Raten zur Abzahlung des Baukredits?
  • Sondertilgung: Gibt es unregelmäßige Einkünfte, solltest du unbedingt die Möglichkeit der Sondertilgung vereinbaren und später dann auch nutzen.
  • Aktuelles Zinsniveau: Informiere dich unbedingt über das aktuelle Zinsniveau bei Anbietern wie Dr. Klein oder FMH-Finanzberatung oder bei den Vergleichsportalen Check24 und Verivox.
  • Unterlagen: Einkommens- und Vermögensnachweise sind unerlässlich. Ebenso Unterlagen – wenn schon vorhanden – über die Immobilie.

Besonders von Vorteil ist es, wenn du dir die Fragen schriftlich beantwortest und zum Beratungsgespräch mitbringst. 

Bei diesen Punkten unbedingt nachfragen

Wenn in der Beratung essenzielle Fragen nach Fördermöglichkeiten, Zinsen oder dem Finanzierungsplan nicht ausreichend geklärt werden, solltest du unbedingt nachfragen. Diese Punkte sollten bei deinem Termin besprochen werden: 

  • Förderung: Bei der Beratung solltest du auf jeden Fall nach Fördermöglichkeiten fragen, wie z. B. KfW, BAFA-Förderung, Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage, Wohneigentumsförderung des Bundeslands. Ob die Konditionen günstig sind, ist zu prüfen. 
  • Zinsbindung: Frage nach den Kosten für Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten: 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gibt Sicherheit. Die notwendige Flexibilität ist durch die Möglichkeit von Sondertilgungen oder den variablen Tilgungssatz zu erreichen.
  • Restschuld: Wie hoch ist deine Restschuld am Ende der Zinsbindung? Wann bist du schuldenfrei?
  • Flexibilität: Gibt es die Möglichkeit von Sondertilgungen? Kannst du die Tilgungsrate ändern? Was kosten diese Varianten?
  • Was kommt danach? Besprich mit dem Berater diesen Punkt: Wie hoch ist die Rate, wenn der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung steigt? Gibt es Möglichkeit für ein Forwarddarlehen?
  • Finanzierungsplan: Zu jedem Angebot gehört ein Finanzierungsplan, aus dem alle Kosten hervorgehen, die monatliche Belastung und die Restschuld zum Ende der Kreditzeit.

Um keine wichtigen Details zu vergessen, kann es hilfreich sein, wenn du diese Checkliste beim Beratungsgespräch dabei hast. 

Die Auswertung danach

Nach dem Beratungstermin kann diese Checkliste hilfreich sein:

  • Prüfen: Am besten schaust du dir die Angebote zu Hause in Ruhe an. Wurde alles aufgelistet, was im Beratungsgespräch Thema war? Welche Fragen sind ungeklärt? Sind die Informationen vollständig?
  • Vergleichen: Insgesamt solltest du dir drei Angebote von Banken und Vermittlern einholen und auswerten. Die Verbraucherzentrale vor Ort kann Auskünfte geben und sich die Angebote anschauen.
  • Zweittermin: Hast du dich für ein Angebot entschieden, kannst du in einem Zweittermin alle Details und offene Fragen klären. Alle geforderten Unterlagen sollten zu diesem Gespräch bereitliegen. Erst nach der Kreditprüfung ist das Angebot verbindlich.
  • Kreditzusage: Bevor du mit dem Bau startest oder den Kaufvertrag für eine Wohnung unterschreibst, solltest du die schriftliche Finanzierungszusage haben. 

Nimm dir nach deinem Termin in jedem Fall ausreichend Zeit, um das Beratungsgespräch auszuwerten. 

Fazit: Dem Berater nicht blind vertrauen

Die Auswertung der 131 Beratungsgespräche zeigt, dass du dem Berater bzw. der Beraterin nicht blind vertrauen solltest. "Auf sie ist oft kein Verlass", resümiert die Stiftung Warentest. Inzwischen gibt es zwar eine ausgeklügelte Beratungssoftware, die geholfen hat, den Prozess zu verbessern. Eine Software kann aber nur dann gut sein, wenn die Berater*innen sie richtig mit Informationen bestücken. Gibt es hier Lücken oder Fehler, ist das Ergebnis entsprechend. Für Laien ist es oft schwierig zu entscheiden, ob ein Angebot schlecht oder gut ist. Da hilft nur eine gute Vor- und Nachbereitung. Die Verbraucherzentrale kann helfen, ebenso die Erfahrung von Freund*innen, die eine Finanzierung genutzt haben.

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