Was bedeutet die Klein­reparatur­klausel im Mietvertrag?

• Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
• Der Teufel steckt im Detail
• Akzeptabel sind inzwischen bis zu 150 Euro
• Anteilige Beteiligung an hoher Rechnung ist ausgeschlossen
• Mieter muss Eigentümer immer informieren

Sucht man im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nach einer Definition, was eine Kleinreparatur eigentlich ist, findet man nichts. Aber die Gerichte wussten sich zu helfen: Sie haben einfach auf § 28 Abs. 3 S.2 der II. Berechnungsverordnung (II BV) zurückgegriffen. Diese Spezialvorschrift gilt zwar eigentlich nur bei preisgebundenem Wohnraum, wird aber von den Gerichten als einschlägig angesehen und deshalb im Format der Kleinreparaturklausel weiterentwickelt. Was besagt sie genau?

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

In vielen Miet­verträgen ist die Kleinreparaturklausel enthalten. Sie besagt, dass der Mieter kleinere Reparaturen in seiner Wohnung selbst bezahlen muss. Damit die Klausel wirksam ist, müssen drei Voraus­setzungen erfüllt sein. Fehlt nur eine dieser Bedingungen, ist sie unwirksam und der Mieter muss nichts zahlen. 

Erste Voraussetzung: Es muss sich wirkliche um kleine Reparaturen an Gegenständen handeln, die der Mieter täglich oder zumindest häufig in Gebrauch hat. Gemeint ist damit beispiels­weise ein Wasserhahn, die Duschbrause, Fenster- und Türverschlüsse, Rollläden, Jalousien, Lichtschalter oder Steckdosen. Nicht gemeint sind ein defektes Zuleitungs­rohr zur Badewanne oder ein Schaden an der Heizung. 

Sind in der Klein­reparatur­klausel neben zulässigen Gegenständen auch Dinge aufgelistet, auf die der Mieter keinen unmittelbaren Zugriff hat, wie zum Beispiel eine Heiztherme, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel.

Folge: Der Mieter hat keine Kosten für die Klein­reparatur zu übernehmen, so entschied das Amtsgericht Köln (AG) (Urteil vom 27.1.2011, Az.: 210 C 324/10). 

Da es nicht immer einfach ist auseinander­zuhalten, was als Klein­reparatur gilt und was nicht, drei weitere Fälle, die vor Gericht zu entscheiden waren:

• Die wirtschaftlich sinnvolle Erneuerung eines verkalkten Wasserhahns ist keine Klein­reparatur, befand das AG Gießen (Urteil vom 30.4.2008, Az.: 40-M C 125/08). Der Mieter hat keinen Einfluss auf die Verkalkung  und kann deshalb auch nicht zur Reparatur herangezogen werden. 
• Dagegen muss der Mieter die Reparatur einer Steckdose bezahlen, wenn die zulässige Höchstg­renze für Klein­reparaturen nicht überschritten wird, urteilte das AG Berlin-Mitte (Urteil vom 05.2.2020, Az.: 15 C 256/19). Die Steckdose sei als Installations­gegenstand für Elektrizität dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt. 
• Das AG Köln (Urteil vom 28.4.2014, Az.: 201 C 47/14 ) entschied, dass die Entlüftung einer mit der zentralen Heizungsanlage verbundene Fußbodenheizung mit einem Spezialschlüssel nicht von der Klein­reparatur­klausel erfasst ist. Die 47 Euro muss der Vermieter zahlen.

Der Teufel steckt im Detail

Das AG Zossen hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Vermieter eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag aufgenommen hatte, die auch die Beseitigung von Schäden an Spiegeln, Verglasungen oder Beleuchtungskörpern einschließen sollte. Das Gericht hielt allerdings die Klausel für unwirksam. Sie war viel zu weit gefasst – schließlich sollte der Mieter auch für die Beseitigung von Schäden an Gegenständen zahlen, die er eher selten „in Händen hält“.

Werden z. B. Fenster geöffnet, wird nur der Verschluss angefasst, nicht das Glas. Spiegel nutzt man zwar täglich – man fasst sie aber nicht dauernd an. Gleiches gilt für Lampen – bedient werden nur die Lichtschalter, die Lampe dagegen nimmt man in der Regel nur in die Hand, um z. B. die Glühbirne bzw. ein anderes Leuchtmittel zu wechseln. Der Vermieter durfte von seinem Mieter daher nicht die Erstattung von Mangelbeseitigungskosten aufgrund der Kleinreparaturklausel verlangen (Urteil vom 11.6.2015, Az.: 4 C 50/15).

Akzeptabel sind inzwischen bis zu 150 Euro

Die zweite Voraussetzung für eine wirksame Klein­reparatur­klausel ist, dass die Kosten für eine einzelne Reparatur eine bestimmte Höchstg­renze nicht überschreiten. Diese lag lange Zeit bei 75 bis 80 Euro. Heute akzeptieren Gerichte wegen steigender Kosten auch Beträge zwischen 100 und 150 Euro (AG Mitte, Urteil vom 5.2.2020, Az.: 15 C 256/19).

Die dritte Voraussetzung ist, dass die jährliche Obergrenze für Klein­reparaturen schriftlich im Mietvertrag fixiert ist. Sie liegt üblicherweise bei sechs bis acht Prozent der Jahres­brutto­kalt­miete. Eine Regelung, wonach der Mieter automatisch fünf Prozent aller anfallenden Reparatur­kosten zu tragen hat, ist nicht zulässig. 

Anteilige Beteiligung an hoher Rechnung ist ausgeschlossen

Oft gibt es Streit um die Klein­reparaturen, weil angenommen wird, der Mieter müsse in jedem Fall den im Mietvertrag vereinbarten Höchstb­etrag bezahlen, auch wenn die Reparatur teurer ist. Nach der Rechtsprechung muss der Mieter aber nur Rechnungen für Klein­reparaturen begleichen, die unter der Höchstg­renze liegen. 

Das Oberlandes­gericht (OLG) Düsseldorf entschied zum Beispiel in einem Fall bei einem defekten Fenster­griff, dass der Mieter bei einer vereinbarten Obergrenze von 75 Euro nur die tatsächliche angefallene Summe von 50 Euro bezahlen muss. Hätte die Schadens­behebung 90 Euro gekostet, hätte sie der Vermieter vollständig übernehmen müssen (OLG vom 11.6.2002, Az.: I-24 U 183/01).

Mieter muss Eigentümer immer informieren

Mieter sind verpflichtet, den Vermieter über Mängel in der Wohnung zu informieren, damit er die Reparatur veranlassen kann. So können größere Schäden vermieden werden. Legt der Mieter selbst Hand an, kann er die Kosten für die Reparatur schlecht nachweisen und geltend machen. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter zur Ausführung solcher Arbeiten verpflichtet ist, wäre unwirksam. Wird mit der Reparatur ein Handwerker befasst, muss grund­sätzlich der Vermieter den entsprechenden Auftrag erteilen.