Eckehard Kiesewetter Die inneren Werte zählen. Das trifft nicht nur für Menschen zu, sondern sollte auch für die Orte gelten, in denen sie leben. Zumindest wenn man nachhaltig denkt, weniger Bauplätze im Außenbereich versiegeln und stattdessen die leer stehenden Immobilien in den Ortskernen nutzen und diese wiederbeleben will. Diesem Anliegen hat sich die Baunach-Allianz verschrieben, ein Zusammenschluss von elf Gemeinden. Mitglieder sind die Städte Baunach und Ebern, die Marktgemeinden Maroldsweisach und Rentweinsdorf sowie die Gemeinden Reckendorf, Itzgrund, Untermerzbach, Lauter, Kirchlauter, Pfarrweisach und Gerach.

Wie das Leerstandsmanagement vorbildlich gelingen kann, beweisen die Erfolge der Hofheimer Allianz, inzwischen aber auch zahlreiche (teils mit erheblichen staatlichen Mitteln geförderte) Sanierungsprojekte in den Baunach-Allianzgemeinden. Musterbeispiele sind das Lechner-Anwesen in Baunach, das Schumacherhaus sowie Anwesen in der Rosengasse und in Klein-Nürnberg in Ebern oder die Synagoge in Reckendorf.

Drei Maßnahmen

Nach dem Vorbild der Hofheimer haben die Mitgliedsgemeinden der Baunach-Allianz jetzt weitere Impulse für die Innenentwicklung beschlossen: Immobilienbörse, Bauberatung und ein kommunales Förderprogramm (siehe Infokasten).

Auch wenn der Bauboom anhält und viele Menschen aus den Städten ein Haus auf dem Land suchen, prognostiziert das bayerische Landesamt für Statistik für das Allianz-Gebiet noch immer eine Überalterung und einen Bevölkerungsrückgang. Laut Felix Henneberger, der die Allianz seit Juli 2018 als Manager betreut, soll die Bevölkerungszahl in den elf Gemeinden von rund 27 200 Einwohnern im Jahr 2014 auf rund 26 200 im Jahr 2028 sinken; der Anteil von Menschen im Rentenalter soll von 19 auf 27 Prozent steigen.

Henneberger verweist auf eine vertrackte Entwicklung, den sogenannten Donut-Effekt: Neubau und Modernisierung finden überwiegend am Ortsrand statt. Die Folge sind vereinzelte Leerstände in den Ortskernen, einhergehend mit Sanierungsstau und einem Bedeutungsverlust für die Ortsmitte. An einem Ort mit Leerstand entsteht oft weiterer Leerstand. Das Umfeld wird als Wohn- und Gewerbestandort unattraktiv. So kann - vergleichbar einem Donut - ein "Loch" direkt in der Ortsmitte entstehen.

"Dem wollen wir rechtzeitig entgegenwirken", erklärt Eberns Bürgermeister Jürgen Hennemann, der Vorsitzende der Baunach-Allianz: "Wir bitten die Eigentümer von leer stehenden Gebäuden und Anwesen in den Orten, diese zum Verkauf anzubieten." Seien die Anwesen erst auf dem "Markt", fänden sie auch Käufer und Nachnutzer. Im Eberner Stadtteil Albersdorf zum Beispiel seien auf diese Weise in kurzer Zeit vier Anwesen neu belegt worden.

Der gelernte Geograf Henneberger nennt ein weiteres Problem: In den 1990er und 2000er Jahren wurden viele Bauplätze erschlossen - allerdings ohne Bauzwang, so dass viele Grundbesitzer Flächen in der Reserve haben, ohne tatsächlich Wohngebäude darauf zu errichten. Viele sehen darin eine Geldanlage mit steigendem Wert oder wollen die Flächen für Kinder oder Kindeskinder reservieren. Oft geht es auch allein darum, die freie Sicht ins Grüne zu wahren oder die Fläche als Brennholzlagerplatz zu nutzen.

Die Allgemeinheit zahlt drauf

In der gesamten Allianz gibt es laut Hennebergers Mitteilung weit über 500 derartige unbebaute Grundstücke, die bereits an das Straßen-, Kanal- und Stromnetz angeschlossen sind. Diese erschlossenen Flächen könnten sofort bebaut werden, würden sie nur zur Verfügung gestellt. Deshalb wurden die Eigentümer angeschrieben.

Die Allianz-Bürgermeister wollen dazu beitragen, die Grundstücke für Bauwerber verfügbar zu machen. Grundstückseigentümern soll es einfacher gemacht werden, ihre Grundstücke zu vermarkten. "Wir bitten die Grundstückseigentümer mitzumachen", so der Vorsitzende Hennemann, denn durch die Erschließung seien öffentliche Mittel in diese Fläche investiert worden.

Für die Infrastruktur (Kanal, Straßenbeleuchtung, Straßenunterhalt und Netzkosten für Gas, Strom und Internet) fallen laufende Kosten an, die sich über die Jahre summieren. Laut einer Berechnung des Landkreises Haßberge entstehen in einem Neubaugebiet mit zwölf Grundstücken über 40 Jahre hinweg Kosten von knapp zwei Millionen Euro. Nur ein Bruchteil davon sei unmittelbar bei der Erschließung auf die Grundstücksbesitzer umzulegen.

Die laufenden Kosten verteilen sich durch die leer stehenden Bauplätze auf weniger Schultern, da die Besitzer unbebauter Grundstücke keinen Beitrag leisten. Der Löwenanteil wird von der Allgemeinheit getragen, entweder durch höhere Netzkosten für Strom und Wasser oder über den Haushalt der Stadt oder Gemeinde.

"Jede Baulücke und jeder Leerstand, der zusätzlich zum Verkauf angeboten wird, helfen, vorhandene Infrastruktur zu nutzen und so die Kosten für die Allgemeinheit zu senken", erklärt Henneberger. Der Flächenverbrauch und die damit einhergehende Belastung für Natur und Umwelt seien bei dieser Betrachtung noch gar nicht berücksichtigt.