Es könnte sich um einen erklecklichen Anteil der Stadtfläche handeln - eine Zahl, die nicht einmal im Baureferat bekannt ist. Wie viele Hektar an bereits erschlossenem und versiegeltem Gelände stehen in Bamberg auf privatem und auch öffentlichem Grund für Parkplätze zur Verfügung, während es an allen Ecken und Enden an Platz für den Neubau von Häusern fehlt? Wie viele Wohnungen könnten in zusätzlichen Stockwerken über ödem Asphalt entstehen, wenn man die Parkplätze überbaut? Gibt es auch in Bamberg realistische Chancen für so genannte Stelzenhäuser nach Münchner Vorbild?

Diesen Fragen geht jetzt das bayerische Bauministerium nach. Bamberg ist eine der Städte, die an der Projektstudie teilnehmen. Sie soll Flächensparen in räumlich beengten Städten voranbringen und die Chancen ausloten, die darin stecken, systematisch Parkflächen in Ballungsräumen zu überbauen, vor allem die Park- und Rideflächen entlang von Bahnlinien.

Zumindest Ursula Sowa ist davon überzeugt, dass die Potenziale, die hier schlummern, riesig sind. Die Bamberger Landtagsabgeordnete und Stadträtin (Grünes Bamberg), hat 2018 einen Antrag an die Stadtverwaltung gestellt zu prüfen, ob auch in Bamberg großflächige Gewerbebauten und Parkplätze überbaut werden können, um Sozialwohnungen zu schaffen oder auch die dringend geforderten Gewerbeflächen. Die Diskussion im Stadtrat ging freilich kaum über Ansätze hinaus.

Durch die Initiative des Bauministeriums sieht sich Sowa nun von höherer Stelle bestätigt. Für sie liegt es auf der Hand, dass die Bebauung von Parkplätzen einem dem Bedarf hinterhereilenden Wohnungsbau in Bamberg entscheidenden Schub verleihen könnte. "Die Parkplätze sind bereits versiegelt und erschlossen, sie befinden sich häufig in öffentlicher Hand und sind damit schnell nutzbar. Das ist ein unschätzbarer Vorteil." Auf bis zu 30 Prozent schätzt die Architektin das Einsparpotenzial gegenüber gewöhnlichen Projekten auf der grünen Wiese ein, die es auf Bamberger Stadtfläche bekanntlich kaum noch gibt. Dazu kommt der Vorteil der Lage, den Parkplätze häufig haben: Sie sind gut angebunden an das bestehende Straßennetz.

In München jedenfalls scheint man mit der Überbauung des Dante-Bads gute Erfahrungen gemacht zu haben. Das preisgekrönte Stelzenhaus mit vier Geschossen über einem Großparkplatz wurde in nur elf Monaten von der Stadt hochgezogen. Mittlerweile gibt es mehrere Nachfolgeprojekte, die alle das gleiche Ziel verfolgen: Dem außer Rand und Band geratenen Wohnungsmarkt soll ein Schnippchen geschlagen werden; wertvolle Stadtfläche soll hochwertiger als bisher genutzt werden. Und auch optisch kann das Überbauen von Parkplätzen eine Bereicherung sein, glaubt Sowa. "Das Stelzenhaus am Dante-Bad sieht gut aus und hat für seine Bewohner eine besondere Qualität."

Grundsätzlich steht auch Bambergs Baureferent Thomas Beese der Mehrfachnutzung von Stellflächen aufgeschlossen gegenüber. "Parkplätze stehen häufig nachts und am Wochenende leer, sie sind trotzdem versiegelt und haben nicht einmal eine besondere Wertschöpfung. Das ist bedauerlich, denn man könnte mehr aus ihnen machen." Aus diesem Grund haben laut Beese große Unternehmen bereits begonnen zu überlegen, ob ihre häufig großen Parkplätze nicht vielleicht doch wirtschaftlicher genutzt werden könnten. Und auch bei der Wohnungswirtschaft sei das Thema angekommen.

Kniffliges Baurecht

Gleichzeitig dämpft der Bamberger Baureferent aber allzu hohe Erwartungen. Die Anforderungen an den Lärmschutz blieben trotz neuer technischer Möglichkeiten die gleichen. Außerdem würden neue Bewohner auch neue Stellflächen erforderlich machen - was unter Umständen den Bau einer teueren Tiefgarage voraussetze. Zuletzt seien die Vorschriften des Baurechts natürlich zu beachten: In Gewerbegebieten hätten Gewerbetreibende in der Regel einen Abwehranspruch gegenüber geplanten Wohnbauvorhaben. In der Gesamtschau waren diese Faktoren der Grund, weshalb die Stadtverwaltung 2018 der Überbauung von Parkplätzen und der Aufstockung von Gewerbebauten in Bamberg insgesamt nur sehr eingeschränktes Potenzial bescheinigt hat.

Dass es auch Ausnahmen von dieser Regel gibt, zeigt das Projekt der Baugenossenschaft für Stadt und Landkreis Bamberg in der Bamberger Kantstraße. Hier gelang es dem Wohnungsunternehmen anstelle eines Garagenhofes einen Neubau mit 17 Wohneinheiten hochzuziehen. Der erforderliche Parkraum wurde durch eine Tiefgarage und eine zweigeschossige Parkpalette auf dem bereits bebauten Nachbargrundstück geschaffen - ein Netto-Gewinn von Wohneinheiten auf gleicher Fläche, die am Park gelegen zudem hohe Attraktivität besitzen. Freilich war es keine Kleinigkeit, bis die Genossenschaft das Genehmigungsverfahren durchgezogen hatte. "Das eine ist die Theorie, aber in der Praxis gibt es viele Hindernisse zu überwinden. Da ging es um zu entfernende Bäume oder auch hohe Kosten der Tiefgarage", heißt es auf Anfrage in der Genossenschaft. Natürlich hat das Neubauvorhaben auch seinen Preis: So muss für eine Zweizimmerwohnung mit 79 Quadratmetern 351 000 Euro hingeblättert werden. Dazu kommen 35 000 Euro für einen Tiefgaragenplatz.

Dass sich angesichts immer weiter steigender Wohnungs- und Mietpreise in Bamberg ähnliche Projekte künftig dennoch lohnen könnten, davon zeugen auch die Überlegungen, die die Stadtbau angestellt hat. So könnte das städtische Wohnungsbauunternehmen durch Nachverdichtung in seinem Gebäudebestand unter anderem in der Gereuth und in der Kopernikusstraße 72 neue Wohnungen schaffen.

Dabei geht es nicht nur um den Abriss von Garagenhöfen. Auch die Aufstockung von bestehenden Wohngebäuden könnte wie etwa im Malerviertel eine Rolle spielen. Stadtbau-Chef Veit Bergmann legt dabei Wert auf die Feststellung, dass Nachverdichtung immer eine Gratwanderung sei. Aus Sicht der Unternehmen gebe es wirtschaftliche Vorteile, die allerdings nicht durch Nachteile der bestehenden Quartiere oder eine Überlastung der vorhandenen Infrastruktur erkauft werden dürften: "Wir müssen auch die Bedürfnisse der bereits dort lebenden Bewohner im Auge behalten."